富裕層や海外勤務経験者を中心に、海外の中古不動産への投資需要が増加しています。特に節税効果を期待して投資を行うケースも多く見られます。
　一方で、海外中古不動産を活用した節税スキームには、令和2年度税制改正により規制が設けられています。現在も同制度は継続して適用されていますので、不動産所得申告の際には以下の点にご留意ください。

「国外中古建物の不動産所得の損益通算等の特例」

　令和3年以降、国外中古不動産にかかる不動産所得が赤字となった場合、その赤字部分のうち、該当の中古建物の減価償却費相当額＊は「生じなかったもの」とみなされます。

　＊対象となるのは、簡便法により算定された耐用年数で計算された減価償却費です。見積法を用いている場合は、一定の書類の添付がある場合には対象外となります。

　この改正により、国外不動産から生じた損失を給与所得等と損益通算することができなくなりました。なお、他の国外不動産同士の損益通算は可能です。

　損益通算の対象外となった減価償却費相当額は、当該不動産の売却時における譲渡所得計算上、取得価格に含めることが可能です。これにより、譲渡所得の圧縮に一定の効果が期待されます。

　海外不動産投資は資産形成の有効な手段ですが、個人による節税効果には一定の制約があります。一方で、法人保有の中古不動産には本特例は適用されないため、法人活用も選択肢として検討の余地があります。国境を超える不動産投資は申告・管理ともに煩雑になりがちです。各分野の専門家への相談を強くおすすめします。

※本内容は「令和2年度税制改正大綱」に基づく情報提供を目的としたものであり、今後の法改正等により内容が変更される可能性がありますので、あらかじめご留意ください。

＜参考リンク＞
国税庁HP
「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算＞国外中古建物の不動産所得の損益通算等の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

※ Youtube にて、海外進出に関わる国際税務、ベトナム及び 中国進出に関わる留意事項・会計制度・税制について解説しています！ ご関心のある方は、ぜひご覧ください。
＜税理士法人名南経営 国際部チャンネル＞
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